Woning niet geschikt voor normaal gebruik

Printvriendelijke versie

Bij aankoop van een woning moet de woning geschikt zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Dit is echter een rekbaar begrip. In NVM-koopakten is standaard een bepaling opgenomen, waarbij de verkoper garandeert dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Blijkt na de aankoop dat de woning gebreken vertoont, dan rijst de vraag of de geconstateerde gebreken het normale gebruik van de woning belemmeren en of de verkoper hiervoor aansprakelijk kan worden gesteld.

Niet alle gebreken zijn een belemmering voor het normale gebruik van een woning. Koper zal afhankelijk van de ouderdom van de woning ook rekening moeten houden met een zekere mate van achterstallig onderhoud, dat echter niet direct invloed heeft op het woongenot.

Ook bij de aankoop van een oudere woning mag de koper er vanuit gaan dat deze geschikt is voor een normaal gebruik als woning. Vooral bij oudere woningen kan de elektriciteitsinstallatie van een woning zodanige gebreken vertonen, dat de veiligheid in onvoldoende mate is gewaarborgd, waardoor het woongenot ernstig wordt aangetast. Dat hoeft niet altijd te betekenen, dat er een gevaarlijke situatie moet bestaan voor personen. Het enkele feit, dat de installatie niet voldoet aan de normen en voorschriften, betekent dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Ook het feit, dat de verkoper dit gebrek niet kende of behoorde te kennen, doet hieraan niets af. Verkoper is dan ook aansprakelijk en zal aan koper de schade moeten voldoen.

Zeker bij verkoop van oudere woningen, doet de verkoper er goed aan om zijn aansprakelijkheid uit te sluiten dan wel te beperken, door in de koopakte een ouderdomsclausule op te nemen. Deze clausule is bedoeld om de koper van een oudere woning er op te wijzen, dat hij aan een oudere woning niet dezelfde eisen mag stellen als aan een nieuwe woning. De verkoper sluit dan elke aansprakelijkheid ten aanzien van gebreken aan de woning uit.

Bron: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 15 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3586